Gdy analizujemy ceny nieruchomości, ciężko nam wyznaczyć „sufit”. Jakąś barierę, której przekroczenie, sprawi, że pęknie bańka, a wykresy cen metra załamią się pod ciężarem wieloletniej wspinaczki. Kiedy na przełomie wieków ceny kawalerek w Warszawie zaczęły przekraczać 100.000 złotych (tak, słownie sto tysięcy), niektórzy wieszczyli, że właśnie oto pada psychologiczna bariera na rynku mieszkań. Pamiętajmy, że zaledwie kilka lat wcześniej, w 1994 roku 100.000 zł to w starych złotych okrągły miliard. Miliard, który kojarzył się większości z wygraną w totolotka (pamiętacie hasło miliard w środę, miliard w sobotę?). I oto nagle ten miliard „na stare” trzeba było zapłacić na małą klitkę na Ursynowie. Żaden luksus. A jeszcze pięć lat temu to było coś!
Dziś ciężko za te pieniądze kupić przyzwoitą kawalerkę w małym mieście powiatowym. Sufitu nie było. Ceny pięły się dalej. Dziś mieszkanie w stolicy za milion złotych nie dziwi nikogo. Kawalerka za pół miliona w niektórych dzielnicach też nie. Czy bezwstydna wspinaczka ceny metra kiedyś się skończy? Zaraz wyjaśnimy, dlaczego nie jest to w niczyim interesie.
CZYTAJ TAKŻE: Inflacja w wersji turbo. Dlaczego ceny rosną?
Spadek cen mieszkań mógłby wynikać z przegrzania branży. Z pęknięcia mitycznej bańki, która pęknąć miała wiele razy. Pamiętajmy jednak, że nieruchomości to specyficzny towar. Jest nie tylko lokatą kapitału, ale również sposobem na jego pomnażanie. Nie mówimy tutaj wyłącznie o stopie zwrotu z wartości czterech ścian. Takie mieszkanie można przecież wynająć, by pracowało na ratę lub jej część.
Mieszkanie to nie samochód, który szybko się starzeje i traci na wartości. Z czasem staje się niemodny. Niekiedy, wcześniej zaczyna rdzewieć, psuć się i zmierzać ku nieuchronnemu finałowi na złomowisku. (Chyba że przy odrobinie szczęścia, i troskliwym właścicielu doczeka żółtych tablic i etykietki „klasyk”). Dom to nie jest sprzęt elektroniczny, który starzeje się obecnie w zawrotnym tempie. Mieszkanie to dziś coś, co zyskuje na wartości. Nawet jeśli jest to blok z wielkiej płyty z siermiężnych w architekturze lat siedemdziesiątych, czyli pamiętający czasy „gospodarza domu” i braku jakichkolwiek (nomen omen) „alternatyw”.
Gdyby nagle nastał czarny scenariusz? Gospodarka doznała zapaści, a wynagrodzenia zaczęły spadać (bądź pogłębiało się bezrobocie), pierwszy oberwałby rynek najmu w dużych miastach. Wielu przyjezdnych do Warszawy, Krakowa czy Wrocławia zaczęłoby masowo wracać do swoich miejscowości typu Lubartów, Sierpc, Skarżysko, czy Dzierżoniów. Mniej ludzi zaczęłoby wyjeżdżać na studia, a od migracji wewnętrznej do stolicy lepsza byłaby podróż za chlebem za zachodnią granicę.
Wraz z uderzeniem w rynek najmu, oberwałby też rynek pierwotny i wtórny nieruchomości. Niektóre z nich przejąłby bank, ktoś inny wolałby sprzedać (nawet taniej), by kupić coś mniejszego i łatwo spłacalnego. To wszystko razem wzięte oznacza, że aby ceny nieruchomości spadły musiałoby się stać coś bardzo strasznego. Coś, czego sobie absolutnie nie życzymy.
Z jednej strony firmy budowlane zaczęłyby popadać w problemy i zwalniać pracowników. Z kolei osoby, które kupiły drogo, musiałyby spłacać raty, przepłacając za swoje mieszkanie i to przez wiele lat. To wszystko uderzyłoby w konsumpcję, produkcję i rynek pracy. Efektem byłaby recesja.
Paradoksalnie wydawać się może jednak obecna sytuacja. Inflacja, która napędza ceny, sprawia, że stać nas na mniej. RPP podniosła już stopy procentowe i pewnie będzie to robić w najbliższym czasie. Koszty kredytów zaczną rosnąć. Sytuacja ekonomiczna konsumentów z kredytem ulegnie więc pogorszeniu. Marzenia o zakupie mieszkania lub zamianie na większe trzeba będzie odłożyć w czasie. A zatem – nieuchronnym efektem wszechobecnej inflacji może być znaczące schłodzenie rynku nieruchomości. Jako pierwsze mogą więc wyhamować ceny mieszkań. A wtedy? Patrz wyżej. Niekoniecznie sobie tego życzymy. Prawda?
