Wśród ulubionych długoterminowych inwestycji Polaków jest zakup mieszkania na wynajem. Z uwagi na wielkość transakcji staramy się dokładnie sprawdzić nieruchomość – jej stan prawny, lokalizację, jakość wykończenia, obliczamy potencjalną stopę zwrotu. Diabeł jednak tkwi w szczegółach. A czasem właśnie szczegóły sprawiają, że lokatorzy jakoś nie chcą szczególnie długo pozostać w danym miejscu i… uciekają przy pierwszej możliwości wypowiedzenia umowy. Prezentujemy kilka elementów, na które musisz zwrócić uwagę, ale pewnie w ferworze wielkiej transakcji tego nie robisz i popełniasz kosztowny błąd.
CZYTAJ RÓWNIEŻ: Niezbędnik szefa… 5 rzeczy, które koniecznie musisz mieć na biurku.
O niektórych dzielnicach w wielu polskich miastach krążą legendy. Na przykład takie, że zamiast usłyszeć dzień dobry, można oberwać na powitanie. Że przebijają opony w samochodach i niszczą lusterka. Że pod klatką codziennie można spotkać amatorów win niskobudżetowych i nie da się z tym nic zrobić. Miejskie podania żyją własnym życiem, a stereotypy lubimy w sobie pielęgnować latami. Często okazuje się jednak, że opinie o danej ulicy czy osiedlu pochodzą sprzed dwóch dekad i są mocno nieaktualne. Ale bierzemy sobie je do serca. Lubimy przecież legendy.
Zamiast tworzyć w głowie mapę mniej lub bardziej prestiżowych lokalizacji na podstawie sobie najlepiej znanych kryteriów, podejdź do zagadnienia w sposób praktyczny i skorzystaj z ogólnodostępnych narzędzi. Jednym z nich jest działająca od kilku lat Krajowa Mapa Zagrożeń Bezpieczeństwa tworzona przez Policję na bazie map Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (są megadokładne, tak jak w geoportalu!) Wszelkie nieprawidłowości zgłaszane są przez mieszkańców. Na ich bazie funkcjonariusze potwierdzają i jeśli jest to możliwe, reagują na zdarzenia. I tak, możemy się dowiedzieć, że w pobliżu bloku w „dobrej dzielnicy”, w którym właśnie chcemy kupić mieszkanie, znajduje się – miejsce nielegalnego spożywania alkoholu (gdzieś pod drugą klatką), za blokiem dochodzi do „grupowania małoletnich zagrożonych demoralizacją”, a nieco dalej znajduje się dzikie wysypisko śmieci. Z kolei na osiedlowym skwerku dochodzi do notorycznego niszczenia zieleni, a na pobliskiej głównej drodze odbywają się w weekendy „nielegalne rajdy samochodowe”. Chcielibyście tam mieszkać? Osoba, która wynajmie tam mieszkanie prawdopodobnie również nie… Oczywiście warto zwracać uwagę na potwierdzone odpowiednim kolorem przypadki. Nigdy nie wiemy, czy przewrażliwiona pani spod czwórki, lub pan spod trzynastki nie mają osobliwego hobby zgłaszania wszystkiego na internetową, policyjną mapę.
CZYTAJ TAKŻE: Rynek mieszkaniowy 2020. Podsumowanie
Z pewnością Twój lokator nie chciałby w wynajmowanym mieszkaniu stać się „abonentem czasowo niedostępnym”, który prosi zadzwonić później. Mimo zapewnień operatorów komórkowych, którzy twierdzą, że ich zasięg 4G obejmuje grubo ponad dziewięćdziesiąt procent populacji, zdarza się, że w mieszkaniach (czasem w miejscach, gdzie tego nie podejrzewamy) moc sygnału jest bardzo słaba. Dzieje się tak głównie w lokalach na niskich kondygnacjach na gęsto zabudowanych osiedlach, szczególnie z wielkiej płyty. Komfortową rozmowę można odbyć jedynie przy oknie, o szybkim internecie zapominając. Pamiętajmy, że osoby wynajmujące mieszkania rzadko wykupują dostęp do internetu u operatorów kablowych. Nie chcą zobowiązań długoterminowych związanych z danym miejscem i korzystają z dostępu do sieci przez dostawców komórkowych. Jeżeli będą mieli z tym problemy, uciekną. Niestety, ten problem zdarza się także w dużych miastach. W Warszawie również.
Szczególnie w czasach pracy zdalnej dostęp do szybkiego internetu jest kluczowy. Pewnym rozwiązaniem jest wzięcie na siebie internetu kablowego w zakupionym mieszkaniu i doliczenie jego kosztów do miesięcznego rachunku dla osoby, która wynajmie od nas mieszkanie.
Sprawdzenie zasięgu w danym mieszkaniu jest banalnie proste. Wystarczy podczas oględzin nieruchomości wyjąć telefon z kieszeni i spojrzeć na wskaźnik mocy sygnału. Jeśli przy odczycie LTE będzie ledwie jedna kreseczka, możemy mieć problem. Jeśli na stale wyświetlają się oznaczenia niższych generacyjnie sieci (nawet z niezłą mocą) np. „H+, 3G, 2,5G, H” - możemy mieć problem. Internet generacji 3G jest zwyczajnie bardzo wolny.
CZYTAJ TAKŻE: Sequel rządowej pomocy. Tarcza 6.0 – czy pomoże mojej firmie? – RAPORT MAGAZYNU FIRMA
Nic tak nie odstrasza najemców, jak remont ulicy, przy której znajduje się nieruchomość i konieczność szukania miejsca do parkowania trzy przecznice dalej. Do tego odgłosy młotów pneumatycznych, koparek, spychaczy i innego ciężkiego sprzętu od siódmej rano nie należą do przyjemnych. Czasem, jak wiemy z doświadczenia, ulica potrafi być „rozgrzebana” przez wiele miesięcy. Oczywiście remonty są potrzebne, ale głównie dla stałych mieszkańców, którzy są bardziej wyrozumiali wobec takich inwestycji. Co innego osoba, która wprowadza się do mieszkania na rok, czy dwa i nie będzie beneficjentem wielkich prac inwestycyjnych. Warto więc wcześniej sprawdzić, czy miasto nie planuje remontów w danej lokalizacji lub co gorsza przebudowy całego układu komunikacyjnego. Informacje na ten temat znajdziemy zarówno w urzędzie jak i na lokalnych portalach informacyjnych, forach, grupach dyskusyjnych w social mediach itp.
Jeżeli przyjeżdżamy na oględziny mieszkania przed południem lub wczesnym popołudniem i ucieszy nas widok wielu pustych miejsc parkingowych, jesteśmy naiwni. Parkingowy szczyt na wielu osiedlach rozpoczyna się po 16-tej i trwa do rana. To właśnie w tych godzinach Twój „klient” będzie najczęściej parkował. Brak możliwości pozostawienia auta w miejscu bliskim bloku może być bardzo problematyczne i ostatecznie może być czynnikiem, który przesądzi o nieprzedłużeniu umowy najmu.
Znamy takich miłośników sportu, którzy jeśli gdzieś się przeprowadzają, to z własnym dekoderem i talerzem anteny satelitarnej. Problem pojawia się wówczas gdy wspólnota mieszkaniowa nie zezwala na taką instalację na balkonie, czy elewacji powołując się na względy estetyczne oraz informację „przecież jest u nas kablówka”. Osoba, która już płaci abonament za dekoder oraz pakiet kodowanych kanałów, będzie trudna do przekonania, że nie może przeprowadzić się gdzieś „wraz z wykupionymi usługami”. To samo dotyczy anten do internetu komórkowego, które mogą poprawić zasięg w przypadku mobilnych routerów. Informacje na temat możliwości instalowania anten na elewacji, balustradzie balkonu etc. można uzyskać we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej lub jej regulaminie.
...bo czasem błahy powód sprawia, że tracimy klienta na zawsze. Za każdym razem taka sytuacja generuje poważne koszty. Im dłużej czekamy na kolejnego, tym bardziej spada stopa zwrotu z inwestycji. A tego przecież nie chcemy. Kupując mieszkanie na wynajem, bądźmy tak samo dociekliwi i wymagający jakbyśmy nabywali je dla siebie. Albo nawet bardziej.
